Pysähdy hetkeksi ajattelemaan Pysy lapsena, sillä muista kysyä kuka, mitä ja miksi.

Asunto-osakeyhtiölakia tulisi tarkistaa vahingonkorvausten osalta.

Ylen Aamu-tv:ssä (https://areena.yle.fi/1-4573727 alkaen 2.26) keskusteltiin Jälki Pörssi-osiossa asuntojen jälleenvuokrauksesta hotelli- ja AirBnB-toimintojen kautta. Keskustelu sivusi myös alustataloutta. Kommentoijilla verojen maksamisen selvyys oli esillä toiminnan haitta puolesta. Muutamalla lauseella viitattiin Helsingissä Iso Roobertin kadulla toimineeseen (https://www.hs.fi/kaupunki/art-2000005972451.html) luvattomaan hotelliin. Sitä kommentoitiin, että ei tuollainen haittaa ketään, paitsi talossa asuvia. Käytännössä laiton hotellitoiminta pyörii asuntojen jälleenvuokrauksella.

 

Helsingin Sanomat kirjoitti toisen vuokratoimintaan liittyvät artikkelin (https://www.hs.fi/kaupunki/art-2000005986952.html). Artikkelin kautta kuvataan, miten ja kuka on vastuussa taloyhtiölle aiheutuvalle taloudelliselle menetykselle. Luvaton hotellitoiminta on taloudellinen riski kaikille osakkeenomistajille, ei pelkästään heille, ketkä vuokraavat huoneistoja. Tämä siten, että taloyhtiö voi joutua korvaamaan yhden vuokralaisen tai “hotelli”vieraan aiheuttamat vahingot.

 

Lainsäädännöllisesti vuokraustoiminnassa on aukkoja vahinkotapausten kohdalla. AirBnB on suosittua ja mahdollisesti toiminta kasvaa. Tästä syystä olisikin hyvä, että tuleva hallitus pohtisi ja tekisi muutoksia asunto-osakeyhtiölakiin. Asuntoa vuokraavan tulisi ottaa vakuutus vuokralaisen varalle tai määrätä vuokralaisen ottamaan kotivakuutus, eli vakuutus korvaisi aiheutuneet vahingot siltä osin, mitä sopimus sanoo. Jos asunnon omistaja itse aiheuttaa korvattavan vahingon, viimeinen keino saada summa taloyhtiölle on ulosmitata asunto. Vuokralaisen kyseessä ollessa niin ei voi tehdä. Taloyhtiölle/osakkaille vakuuttamattomat huoneistot ovat riski.

 

En osaa sanoa estääkö luottotietojen menetys kotivakuutuksen saannin kaikissa tapauksissa. Tähänkin tulisi kiinnittää huomiota, sillä luottotiedottomia on paljon.

 

Vahinkotapauksissa maksajiksi tulevat kaikki, asunnon omistavat asukkaat yhtiövastikkeen nousun kautta, asuntosijoittajat samoin sekä vuokralaiset korotettujen vuokrien kautta.  

 

Toinen asia mihin olisi hyvä kiinnittää huomiota on melu- ja likaisuus haitat, mitkä voivat tulla kyseeseen alustatalouden kautta pyörivässä vuokraustoiminnassa. Olisiko sitäkin mahdollista tarkentaa lainsäädännöllä.

 

Lisähuomiona se, että byrokratia kasvaa yhteiskunnan toiminnan muutosten kautta. Aiemmin ei ole tarvinnut miettiä tämän blogin aihetta. Aihe liittyy ainakin omaisuuden suojaan, asumisen mukavuuteen ja elinkeinovapauden (vuokraustoiminnan) piiriin.

 

Aihetta saa kommentoida.

 

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

1Suosittele

Yksi käyttäjä suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelija

NäytäPiilota kommentit (4 kommenttia)

Käyttäjän HeikkiRinnemaa kuva
Heikki Rinnemaa

:)

Asoy-laissa on selkeästi määritelty osakkeenomistajan vastuu osakehuoneiston suhteen.

---
3 §
Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu
Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
---

Jos tuon mukaan mennään, osakkaan suhteen on vastuuasia selvä.
Riippumatta siitä kuka siinä asunnossa asuu.

Vastuu sinänsä on asoy-lailla määriteltynä selkeä eikä vakuutusyhtiön korvauspäätökset siihen vaikuta.

---
4 §
Osakehuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön

Osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
---

Pitäisikö pykälä 4 muuttaa vaikkapa näin?
Osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jos yhtiöjärjestyksessä on näin määrätty.

Käyttäjän KaustiRantalainen kuva
Kausti Rantalainen

Vastuu osakkeessa asuvan vuokralaisen taloyhtiölle aiheuttamasta harmista tulee taloyhtiön maksettavaksi, jos vuokralaiselta ei saada korvausta. Esimerkiksi vesivahongon aiheuttaminen on tällainen harmi. 3§ kunnossapito-osat eivät koske akuutteja tapahtumia, eli esimerkiksi lattiakaivon päälle nukahtamista. Ymmärtääkseni siitä johtuen osakkeenomistaja ei ole korvausvelvollinen, vaan vuokralainen. Asiaa on esitelty linkkaamassani HS:n uutisessa.

Yhtiöjärjestykseen voisi sallia tehdä lisäyksiä, esimerkiksi vuokralaisten pakollisella kotivakuutuksella. Toki taloyhtiöillä on omiakin vakuutuksia, mutta ne eivät kata kaikkia tapahtumia.

Käyttäjän HeikkiRinnemaa kuva
Heikki Rinnemaa

:)

Vastuukysymys ja vakuutus on tavallaan erillisiä asioita.

Vastuumäärittely asoy-lailla on se joka määrittää vastuun kullekin.

Vakuutus taasen on turva omalle vastuualuelle, eikä sitä pidä sotkea lailla määrättyyn vastuukysymykseen.

Nykytilanne on valitettavasti vääristynyt siinä mielessä että vakuutusyhtiöt tavallaan sanoo mitä korvaa ja miten pitäisi korvata, ja pitävät harmaana viivana asoy-lain kunnossapidon vastuujakoa. Kun vakuutus on taloyhtiöllä eri kuin vuokralaisella ja jos vielä osakkeenomistajalla eri, alkavat vakuutustyhtiöt totta kai siirtämään korvauskuluja/päätöksiä toisen kontolle.
Tämä johtaa usein siihen tilanteeseen että vakuutuskorvauksia ei saada täysimääräisenä, mukana vielä ikävähennykset. Ja usein taloyhtiön vakuutukseen pyritään siirtämään kotivakuutuksen asioita.
Rikostapauksessa tai tahallisessa vahingossa,kotivakuutus ei korvaa eikä taloyhtiön vakuutus.

Esimerkki suihku nukkuminen on ihan hyvä.
Vuokralainen nukahtaa suihkuun.
Asunnon pinnat maksaa osakkeenomistaja. Kuivatuksen ja rakenteet maksaa taloyhtiö. Sitten molemmat perii erikseen vuokralaiselta korvauksia. Saa jos saa jos on rahaa. Jos ei saa, taloyhtiön muut osakkaat maksaa viulut ja kanteleet rakenteiden osalta.

Asuva osakkeenomistaja nukahtaa.
Asunnon pinnat maksaa osakkeenomistaja. Kuivatuksen ja rakenteet maksaa taloyhtiö. Sitten taloyhtiö perii osakkeenomistajalta korvauksia. Jos ei maksa, haltuunoton kautta voidaan saada rahat takaisin (voidaanko?).

Tässä voisi kysyä toimiiko esimerkin mukainen prosessi 10 pykälän suhteen oikein?
Onko mahdollista että asuva tai sijoittava osakkeenomistaja saisi epäoikeutettua etua?

---
10 §
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus

Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
---

No, palaan vielä vakuutusasiaan.
Periaatteessa ja käytännössä vakuutusyhtiöiden korvausasiat ei kuulu ollenkaan asoy-lain mukaiseen vastuunjaon ja kustannusvastuumäärittelyn piiriin. Eli yhtiöjärjestyksessä sen vaatiminen ei ole järkevää eikä siitä saada muuta kuin lisää sotkua vastuukysymyksien määrittelyyn. Vakuutusyhtiöt sotkee jo nyt välillä noilla korvauspäätöksillään asukkaiden ja osakkaiden ajatuksia.

Käyttäjän JaakkoAalto1 kuva
Jaakko Aalto

#1:
Pulmana tässä on se, että vahingonkorvausvastuu on eri asia kuin kunnossapitovastuu. Kunnossapitovastuu on selvästi osakkaalla, mutta vahingonkorvausvastuu vahingon aiheuttajalla. Jos osakas huolimattomuuttaan aiheuttaa vahingon, vastuu on hänen. Jos huoneistoa käyttävä vuokralainen, vaikkapa AirBnB –vuokralainen aiheuttaa vahingon, vastuu on vuokralaisen. Yleensä ottaen osakas ei ole siitä vastuussa. Jos vahingonaiheuttajaa ei saada vastuuseen, vahinko kaatuu silloin helposti taloyhtiön syliin. Poikkeustapauksessa, jos osakkaalle syntyy jokin perusteltu syy epäillä vuokralaisensa hoitavan huoneistoa epäasianmukaisesti, voi osakkaalle syntyä velvollisuus seurata myös vuokratun huoneiston kuntoa ja käyttöä aktiivisemmin ja siten myös vahingonkorvausvastuu.

Tuntuisi perustellulta muuttaa asunto-osakeyhtiölakia siten, että vastuu taloyhtiölle aiheutetusta vahingosta on osakkaalla, mikäli vahingon aiheuttajaa ei saada korvausvastuuseen. Todennäköisesti tämä motivoisi osakasta varmistamaan, että vuokralaisilta saadaan tarvittavat sitoumukset ja heidän vakuutuksensa ovat kunnossa.

Toimituksen poiminnat